原状回復事業

不動産の現状回復とは？！

不動産賃貸における原状回復とは、賃借人（借りている人）は賃貸借契約終了時に、賃貸人（貸している人）に対して明け渡しの義務を負っており、賃借人はただ明け渡せば良いのではなく、明け渡しの際に借りた時の状態に現状復帰する義務を同時に負っているのです。これが不動産における原状回復です。
この原状回復義務の範囲は「賃借人の住居・使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意、過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損」と定義されています。

貸主の負担となるもの

生活に伴う軽微な損耗、たとえば

• 日照など自然現象による変色
• 冷蔵庫やテレビなど後部壁面の黒ずみ（いわゆる電気ヤケ）
• 家具の設置による床・カーペット・フローリングのへこみや設置跡
• 入居時に設置済みの機器の不具合・故障（機器の寿命によるもの）

借主の負担となるもの

• 極度なタバコのヤニや焼け焦げ穴
• 飲食物をこぼしたことによるシミ
• 下地ボードを張り替えなくてはならないほどのくぎやネジ穴
• 子供やペットによる傷やシミ・臭い、結露の放置によるカビやシミ
• 引越し作業等で生じた引っかきキズ
• 窓の開け放ちなど不注意による雨の吹き込みなどによる床などの色落ち
• 冷蔵庫下のサビ跡（サビの放置が原因）
• 水周りの著しい水垢
• カビ等（清掃や手入れを怠ったことにより生じた汚損）
• ガスコンロ置き場の極度の汚れや換気扇の油汚れ
• 鍵の紛失または破損による取り換え
• 用法違反による設備の故障
• 庭に生い茂った雑草の除去

株式会社リジェ・ラウレールの現状回復

賃貸不動産コンサルティングでの幾多の実績に基づき、収益物件の現状回復ではそれぞれのケースにおいて借主・貸主の費用負担を適切に按分。現状復帰といっても、単なる更新作業に留まらず、例えば、ターゲット層や時々時流にあった壁紙やフローリングに変えたり、設備機器のアップグレードを図るなど、地域での賃貸市場に最適な付加価値を提案。より収益性の高い賃貸物件にリニューアルさせることで、入居者にとって魅力ある賃貸物件の創造を目指します。

メリット

入居率増加のために

現状回復工事を行うことで、物件を最低限もとの状態まで回復させることで新築に近い状態、あるいは壁面・床などのカラーを変えていくことで、もとの状態以上の好印象にすることも可能です。新しい入居者が入る場合、築年数が経っていたとしても時代に合ったインテリアの印象でカバーしたり、あるいは逆にレトロ感覚をモダンに生かすようなリノベーションも可能です。

物件の資産価値の維持・逓減の防止に

入居者が変わるごとに株式会社リジェ・ラウレールの提案する原状回復を実施していくことでより永く物件の価値を保つことができます。現状回復は定期的なメンテナンスまたはアップグレードも兼ねているため、賃料の逓減を防ぐこともできます。良質な賃貸物件は変わらぬ価値を発揮し続けます。

ランニングコストの圧縮効果

メンテナンス効果も兼ねた原状回復工事を行うことにより、物件の品質を保つことができ、劣化や欠損を予防し、補修工事にかかる費用を抑えることができます。また、付加価値の高い収益物件は入居者の決定も早くなる傾向があり、空き室の期間を減らすことで収入のアップにも繋がります。

デメリット

・居抜き希望の顧客を失ってしまう。
・都度行うには、コストがかかってしまう。

現状回復工事の内容

1．ハウスクリーニング
2．クロスの張替え
3．廃棄物処理
4．内装解体工事
5．スケルトン仕上げ
6．床の張替え
7．網戸張替え
8．畳表替え
9．襖・天袋張替え
10．塗装工事
11．間取り変更（例：2DK→1LDK）
その他

*）工事内容は、規模、費用、物件によって異なります。

費用（参考）※関西方面

項目	数量	価格	備考
ルームクリーニング1R・1K	一式	\15,000	ロフトの場合＋3,000円
ルームクリーニング1DK・1LDK・2K	一式	\18,000	ロフトの場合＋3,000円
ルームクリーニング2DK・2LDK・3K	一式	\24,000	ロフトの場合＋3,000円
ルームクリーニング3DK・3LDK・4K	一式	\36,000	ロフトの場合＋3,000円
ルームクリーニング4DK以上	一式	要相談
ルームクリーニング戸建て、その他	一式	要相談
エアコンクリーニング	台	\9,000	※お掃除機能付きは別途
剥離1R・1K	一式	\8,000
剥離1DK・1LDK・2K	一式	\12,000
剥離2DK・2LDK・3K	一式	\16,000
剥離3DK・3LDK・4K	一式	\23,000
クロス張替（量産指定なし）	M	730/M	※関西と東海で価格が違います。
クロス張替（量産指定あり）	M	750/M	※関西と東海で価格が違います。
クロス張替（量産30M以下）	一式	\25,000
クロス張替（1000番指定なし）	M	\950
クロス張替（1000番指定あり）	M	\1,050
クロス張替（1000番30M以下）	一式	\30,000
ＣＦ張替（指定なし）	㎡	\2,600
ＣＦ張替（指定あり）	㎡	\3,000	※指定品番によって追加あり
巾木（ソフト）	本	\400
巾木（木）	本	要相談
畳表替え	枚	\4,200	種類によって追加あり
畳表替え（半畳）	枚	\3,500	種類によって追加あり
天袋　張替え	枚	\1,800
天袋　張替え（幅広）	枚	\2,100
襖　張替え（押入・取合）	枚	\3,200
襖　張替え（押入・取合）幅広	枚	\3,500
襖新調	枚	\10,000
障子　張替え（大）	枚	\2,850
障子　張替え（中・小）	枚	\2,200
網戸張替え（大）	枚	\3,500
網戸張替え（中・小）	枚	\2,500
網戸新調	枚	\20,000	※既存網戸処分費込み
パッキン交換	カ所	\500
ガラス交換	枚	\23,000	サイズ・種類によって追加あり
浴室シャワーホース交換	一式	\5,000

※　各種料金相談可能です。お気軽にお問い合わせください。
※　関西エリアと東海エリアで価格帯が異なる場合がございます。

※　クロスに関しまして、2018年10月からメーカーが材料費を上げました。
それに伴い、弊社含め多くの企業でクロス張替えの単価を上げざるを得ない状況となってしまいました。
お客様にはご迷惑をお掛け致しますが、ご理解をお願いいたします。

トラブルを避けるために

入居時の物件の状況を逐一確認します【株式会社リジェ・ラウレール立会い】

借主が入居する際（引渡し時）の物件の状態の各部を、貸主の代行として株式会社リジェ・ラウレール立会のもと、逐一確認していきます。日付入りの写真を残したり現状をメモしたり記録を残しておきますので、借り主にとっても貸し主にとっても安心。その際に併せて、借主にとってはどこまでのことが現状回復（貸主負担）でどこまでが借り主負担の修理にあたるのかも認識されるため、居室やオフィスの利用に借り主の配慮が行き届きます

契約内容を読み合わせて確認する【契約内容の確認】

賃貸借契約に際しては、入退去立会時に契約書の内容を、借主・貸主双方と株式会社リジェ・ラウレールの担当で読み合わせて確認します。近年では、借主が退去する際に原状回復費用の負担割合などでトラブルになる場合が増えております。このようなトラブルを未然に防ぐためにも、国土交通省のガイドラインや、裁判による判例を考慮しばがら契約内容の確認をすることはとても大切になります。また話し合いをして双方納得のもと、契約書に特約を明記しておくこともトラブル防止に繋がります。

現状回復については実例を挙げて確認する【株式会社リジェ・ラウレール仲裁・裁定支援】

賃貸借物件の契約の中で挙げてある現状復帰の項目は、特に借主・貸主双方で逐一確認していくことによって、借主は部屋やオフィスの使用に際して格別の注意を払うようにもなります。また、具体例として挙げてあるケース以外のもの、たとえば、ケーブル類の引き回しや特殊な通信機器・アンテナの設置、などでも借主・貸主側のどちらの責任の範囲かを最初にはっきり線引きしておけば安心です。特殊なケースなどでは株式会社リジェ・ラウレールのこれまでのケースワークに照らして双方に助言していきます。

入居したらまず現状を確認する【株式会社リジェ・ラウレール立会い】

物件の引き渡し・入居・引越しの完了後には、必ず借主・貸主双方で物件の状態を再度確認しましょう。もし引っ越し作業による部屋の損傷・損壊が発生していれば引っ越し業者にできる限り速やかに修繕費用の請求を行います。これを見過ごしたままだと、退去時に借主が修繕費用を負担するか貸主が負担するかでトラブルにもなりかねません。備え付けのエアコンなど設備の動作を確認したり、リモコンの有無なども細かく見ていきます。

設置機器の故障は速やかに貸主側で連絡を受ける【株式会社リジェ・ラウレール代行】

エアコンやガス給湯器など、入居時にすでに設置されている機器に不具合や故障が生じた場合には、借主から速やかに貸主側（窓口代行：株式会社リジェ・ラウレール）に連絡してもらうようにします。借主が自力で修理しようとして返って事態が悪化する場合があるので、機器の内部には触れさせないこと。使用できる状態に復帰させるのは、基本的には貸主側の責任に帰します。