不動産コンサルティング事業

「不動産」とひとくちに言っても

民法で定める「不動産」とは、土地及びその定着物を言います。日本の民法では土地の上に建つ建物はその土地と別個の不動産として扱われます（民法370条）。
そのため、土地を売買契約を通じて譲り受けたとしても、それだけでは買主は土地の上にある建物の所有権を取得できません。

また、土地に抵当権を設定しても抵当権者は建物に対する抵当権を当然には取得することはありません。民法は不動産に公示の原則の考え方に立脚しており、所有権を取得したとしても登記が無ければ、第三者に対し所有権を対抗できないとしています（民法177条）。

登記法では、建物であるためには、屋根や壁で遮断されていて、建物としての用途に供しうること、土地に定着していることが求められます。そのため建築中の建物は、屋根や壁が作られた段階で、動産である建築資材から不動産である建物へと法的な扱いが変わることになります。

たとえば、ふすまや障子、畳などは動産。建物とは別個の財産と位置づけられます。しかしこうした動産は不動産に付属する物として、建物とは別に扱うとする特約がない限り、建物所有権の移転、建物に対する抵当権の設定などの効果を受けることになります。

その他、庭の立木は土地の定着物であるため不動産とみなされますが、特別法によって独立の不動産として取り扱われる場合を除き、定着物たる土地に吸収されることになります。

ひとくちに「不動産」と言っても、借り主から見れば単純に住宅・アパート・賃貸マンション、あるいはオフィスや店舗と求める物件の賃貸条件だけのことですが、特に貸主（物件のオーナー）の側にとって見れば、その不動産の時々の資産価値がどう評価されるかが問題です。特に貸主として収益建物を所有している場合は、上記のような複雑な事情が生じます。

株式会社リジェ・ラウレールの不動産コンサルティング

株式会社リジェ・ラウレールでは年間1000件もの多種多様な受注実績を背景に、収益物件のオーナー様の将来にわたっての利益を十分に考慮した上での提案をさせていただきます。

とりわけ、いわゆるコンサルタント会社のように単なる土地建物の評価・勧告だけにとどまらず、その先、具体的にどうして行くべきかについて収益物件のオーナー様＝貸主にとって最適なプランとして提示し、予算に応じてリフォーム・リノベーションを実施。それ以後も入居者誘致・管理も含め万全の体制で臨みます。

例えば、周囲の環境変化や建物事態の経年変化・老朽化などがある築何年かの賃貸物件に対しても詳しいヒアリングや市場リサーチ、建築物の調査を通じて、賃貸入居率・家賃アップのプランを提案させていただきます。それまで1年以上も空き室だった建物も時流にあったインテリアのリフォームや住宅設備機器の更新を経て、再募集1週間で入居者が決まり、しかも賃料もアップすることができたという事例も多数あります。

不動産コンサルティングのプロセス

収益物件の利活用メニュー

土地活用・収益物件の活用

• 定年退職後の安定収入確保のための収益物件の運用
• 市街化調整区域での土地活用・収益物件の計画
• アパート・賃貸ビルなどでの収益アップ策と借り主誘致
• 老朽賃貸住宅の建て替えリフォーム・リノベーション

相続対策と事業継承

• 相続対策を考慮した上での所有土地の有効活用
• 相続税の負担軽減のための資産の組み換え・不動産の移転・継承
• 相続税の軽減＋付加価値をつけた上での合理的な土地売却

関与者間の権利調整

• 複数地権者の共同ビル建設に際しての土地所有者間の調整
• 複数借地権者による借地上の建物の建て替えでの調整
• 複数の権利者（借地人・借家人等）が混在する土地の有効活用
• 複数権利者の所有する賃貸物件でのリフォーム・リノベーション

その他の関連業務

• 寮・社宅・工場跡地など企業用地の転用による不動産の利活用
• 賃貸アパート・マンションのリフォーム・リノベーションから建て替えまで
• 商店街の活性化やのための調査・企画立案など
• 賃貸不動産管理
• 賃貸物件の入居時や退去時の立会と原状回復・リフォーム
• 一般住宅・オフィス・店舗の内外装リフォームとリノベーション
• 賃貸物件の仲介